Tourisme durable : les ''lits froids'', un gâchis écologique et une aberration économique

Définition : Les lits froids sont les logements qui sont rarement occupés par leurs propriétaires, qui ne sont pas proposés à la location, ou, quand ils le sont, ne trouvent pas de locataires : en d’autres termes ce sont des appartements vides.

Cette situation est surtout observée en haute montagne et provoque des déséquilibres dommageables aux collectivités locales.

En effet , dopées par le développement du marché du ski, les stations de montagne ont autorisé la construction de résidences de loisirs qui représentent actuellement 5 millions de lits.

30 à 40% de ces lits sont actuellement considérés comme lits froids, pour plusieurs raisons. Quelles en sont les causes principales ?

1) Saison trop courte

La courte durée des saisons de ski a pour conséquence des remplissages maximum qui n’excèdent pas 5 semaines de l’année. Pour les 50 autres semaines, le parc immobilier secondaire et de loisirs reste en surcapacité et provoque l’inoccupation totale de la majorité de ces lits.

2) Stations trop hautes

Le concept français du « ski au pied du chalet » a poussé les stations à construire la résidence le plus haut possible de leurs domaines communaux afin de se garantir un enneigement.

Ce choix rend, dans la grande majorité des cas, inexploitable la station en été car quand la neige disparait, il reste un environnement désertique sans végétation et cette altitude est mal supportée par les jeunes enfants.

3) Vétusté des appartements

Les « lits froids » se situent généralement dans des appartements qui ont été acquis sous deux formules :

- Pour la plupart, dans les années 60/70 par des Parisiens ou des Lyonnais pour leur plaisir et sans intention de les louer, mais après l’engouement des premières années, ces propriétaires ne viennent plus et n’entretiennent plus leur patrimoine...

- L’autre partie du parc immobilier de loisir a été acquis par des propriétaires incités par des mesures de défiscalisation à condition qu’ils louent leurs appartements pendant neuf ans.

Après ces neuf années, les propriétaires n’entretiennent plus leurs biens immobiliers. A noter que cette niche coûte 52 millions d’euros à l’Etat chaque année.

Pour tenter de remédier à cette situation l’état a mis en place les ORIL (Opérations de Réhabilitation de l’Immobilier de Loisir) mais les différents avantages liés à ces opérations n’ont pas eu de succès auprès des propriétaires.

2 à 3% des logements de loisirs de montagne continuent à sortir chaque année du parc locatif à cause de leur vétusté.

Quelle que soit la cause de ces « lits froids », ils provoquent des spectacles de désolation dans les stations, car les résidences sont quasiment fermées, ne sont plus entretenues et se dégradent continuellement.

Le gâchis écologique n’a pas encore été estimé, mais à chaque mise en chantier, les dépenses d’énergie, de matériaux, de transport et de pollution ainsi que les déforestations sont à comptabiliser pour au final se retrouver avec des bâtiments inutilisées et vides de toute occupation.

Comme 50% du parc de cet immobilier de loisir est inapte à la location, il manque en pleine saison des lits pour satisfaire la demande et donc des nouvelles constructions sont autorisées pour compenser ces lits froids.

Ces nouvelles résidences vont engendrer inévitablement des lits froids qui viendront s’ajouter aux lits froids déjà existants.

Les promoteurs immobiliers forts de l’argument de défiscalisation poussent à l’achat et contribuent ainsi à l’enrichissement de leur propre société en piégeant les futurs propriétaires et en dégradant les territoires locaux.

La Suisse : l’initiative appelée Franz WEBER du nom de celui qui préconise un équilibre entre les résidences principales et secondaires en limitant ces dernières à 20% du total des lits toutes origines confondues.

Le Tyrol : lui a déjà imposé ce quota à 8%. De plus, les Autrichiens ont une autre conception du ski : leurs résidences de loisir sont construites dans des villages de basse et moyenne montagne déjà existants. Pour faciliter l’accès aux pistes, ils investissent dans d’importants moyens de transport tels que gros téléphériques ou navettes gratuites.

Ainsi, les acteurs locaux bénéficient-t-ils des retombées économiques et les vacanciers sont intégrés dans une collectivité naturelle et non artificielle et éphémère.

Les environnements d’altitude sont préservés et les stations sont exploitables l’été.

L'animation des stations de résidences à lits froids

Il faut redonner une vocation hôtelière à ces résidences qui n’offrent pour l’instant aux vacanciers qu’une prestation de logement.

D’autres prestations contenues dans des équipements collectifs nouveaux ou des services supplémentaires ou des activités nouvelles permettraient de redonner une vie à ces stations « fantômes » une grande partie de l’année.

Cette expérience est vérifiable à Verbier en Suisse, station qui a réussi à réchauffer ses lits froids grâce à ces formules.

La fabrication de produits touristiques exportables

La France est un des leaders incontesté du marché des sports d’hiver : des accords pourraient être conclus avec des états ne possédant pas de domaine skiable afin qu’ils investissent dans une rénovation de lits froids avec, en contrepartie, une jouissance à des conditions préférentielles de ces lits froids rénovés pour leurs ressortissants et à des périodes complémentaires à nos saisons.

Des opérateurs touristiques internationaux pourraient être associés à ces accords afin de commercialiser ces lits rénovés.

L’opportunité du tourisme social

En Espagne, l’état, après étude faite il y a plusieurs années, a fait un constat : l’hiver, conséquence de la fermeture des hôtels ou des résidences touristiques sur la Costa Brava, provoquait des couts directs et indirects dommageables au budget national : traitement du chômage des saisonniers, recettes fiscales réduites dues au manque d’activité économique locale, taxes non perçues, frais d’entretien sans recette etc.

L’état espagnol a décidé d’investir la moitié de ces coûts dans l’abondement de séjours de retraités ou de jeunes couples si ils faisaient le choix de passer leurs vacances hors saison dans ces établissements traditionnellement fermés l’hiver.

Ainsi, les vacanciers obtiennent une subvention versée par l’état équivalente à 50% du coût de leurs séjours.

Cette opération est renouvelée tous les ans, ce sont des millions de citoyens espagnols qui adhèrent à cette formule et qui n’auraient pas eu les moyens de s’offrir des vacances autrement.

C’est aussi une opération sociale mais aussi économique pour l’état qui, tout en subventionnant les séjours, économise la moitié des coûts ou des pertes de recettes liés aux lits froids.

Le problème des lits froids doit être traité sur tout le territoire car il est similaire en montagne, en campagne ou sur le littoral.

Le traitement de ce problème doit se faire dans trois directions :

1) Trouver des solutions rapidement pour les lits froids déjà existants. Pour cela il faut des missions pour aller observer le traitement de ce problème par les pays européens voisins et associer les professionnels du tourisme pour commercialiser ces lits froids

2) Parallèlement, trouver des incitations à la rénovation des lits froids et n’autoriser la construction de nouvelles résidences qu’après l’impossibilité de rénover celles qui existent sur le même domaine ou sur un domaine voisin.

3) Contrôler et limiter le parc de construction de loisir à un pourcentage permettant un équilibre entre la résidence principale et la résidence secondaire et touristique.

Quelle que soient les solutions, il faut trouver les moyens de stopper ce massacre environnemental qui, de plus, n’a aucune justification économique.

Christian OROFINO
Président de TOURCONSEIL
Ex PDG et DG du TO VISIT FRANCE
Président de la commission Tourisme responsable du SNAV