Europe de l’Est : le marché hôtelier n'est pas frileux

« Avec un afflux massif de visiteurs étrangers, la croissance du nombre de compagnies aériennes à bas coûts et l'élargissement de l'Union Européenne, L'Europe de l'Est est devenue une région incontournable pour les investisseurs. » déclare Yves Marchal, Directeur France de Jones Lang LaSalle Hotels.

A Moscou, le prix moyen à la chambre a augmenté d’un tiers entre 2004 à 2005, atteignant ainsi une moyenne de 187,50 euros par nuitée, résultat proche de ceux obtenus par les hôtels équivalents d'Europe Occidentale. En comparaison, Milan décroche la palme avec 294,13 euros, suivie de Paris avec 281,75 euros et de Londres, avec 277,26 euros.

Le prix moyen à la chambre est en hausse

Les autres principales villes d’Europe de l’Est affichent également des prix moyens élevés : Prague enregistre un prix moyen de 101,40 euros, suivie de Varsovie avec 81,27 euros et Budapest avec 74,91 euros. Budapest a d’ailleurs enregistré une croissance de 32% entre 2000 et 2005, dont 14% sur la seule année 2005.

De son côté, Varsovie a connu une croissance équivalente, 32,8%, entre 2000 et 2004. Yves Marchal ajoute : « Budapest est un exemple de destination à la popularité croissante. L’an passé, le trafic aérien en classe économique a atteint le chiffre stupéfiant de deux millions de passagers.

De nombreux opérateurs, attirés par une telle croissance, se sont donc implantés dans les villes d’Europe de l’Est, provoquant ainsi sur quelques marchés un déséquilibre entre offre et demande avec un effet négatif sur la recette moyenne. »

L’offre hôtelière a fortement progressé

Face à cette augmentation de la demande, les hôteliers ont réagi en conséquence. L’offre hôtelière a ainsi progressée de 60% depuis 2000 à Varsovie, de 33% à Prague et de 25% à Budapest. Varsovie connaît d’ailleurs actuellement une surcapacité, que Prague et Budapest peuvent, elles, tout à fait compenser, avec une industrie du tourisme bien développée, des prix moyen à la chambre relativement bas et des taux d'occupation élevés, avoisinant les 70%.

En terme d’occupation, Prague se classe troisième en Europe, avec 75,3%, juste derrière Amsterdam (78,5%) et Edimbourg (76,4%). Budapest affiche quant à elle un impressionnant niveau d’occupation de 72,3%. Yves Marchal souligne : « Les taux d'occupation de Varsovie sont à 61,3%, alors que les hôtels de Milan affichent comparativement un taux de 60,6%, compensant ce faible taux par un prix moyen à la chambre atteignant presque 300 euros.

À la différence de Prague et de Budapest, Varsovie n'a pas réussi à s'établir comme une destination touristique, souffrant d’une image de ville dénuée de caractère et de sites touristiques. Tout comme Francfort, Varsovie est assimilée à une destination affaires, où les hommes d'affaires restent pendant la semaine et partent le week-end. »

Le revenu par chambre disponible

En 2005, Londres et Paris arrivent en tête, enregistrant un RevPAR (Revenu par chambre disponible) respectivement de 204,47 euros et de 199,38 euros, suivie de Milan avec 178,18 euros. Moscou affiche, quant à elle, le plus haut niveau de RevPAR en Europe de l'Est, avec 135,75 euros, soit une augmentation de 34,4% par rapport à l'année dernière.

Saint-Pétersbourg se place en huitième position avec 123,72 euros en moyenne, Prague, en 20e position avec 76.36 euros et Budapest avec son fort taux d'occupation, dépasse les 50 euros. Varsovie affiche, elle, 49,80 euros, une des performances les plus faibles d'Europe en dépit d'une augmentation de 15% par rapport à l'année précédente.

Présentant ses observations sur les perspectives de ces marchés, Yves Marchal déclare : « Afin de générer plus de demande sur le marché hôtelier d'Europe de l'Est, il est primordial d’investir dans l'infrastructure locale. C’est ce qui s’est déjà produit à Budapest, avec la récente ouverture du centre de conférence, ainsi qu’à Prague avec le nouveau terminal de son aéroport.

Ralentissement de l’offre fortement souhaitable

Moscou a une capacité hôtelière limitée avec 35.000 chambres au total, et devrait, d'ici 2010, en proposer 14 000 de plus. Dans la mesure où l’on observe des prix moyens élevés et une phase de fermeture des hôtels de l’ex-Union Soviétique, une augmentation de la capacité hôtelière haut de gamme serait cohérente. La situation est identique à Saint-Pétersbourg, où sur 17.000 chambres, seules 4.000 répondent à des normes internationales. »

Prague et Budapest connaîtront une croissance hôtelière sur le segment du luxe, avec l’émergence d’établissements quatre et cinq étoiles dans les centres villes. De son côté, Varsovie devra continuer à absorber sa surcapacité, le nombre de chambres ayant doublé ces dix dernières années, atteignant 10.000 à ce jour. Un ralentissement dans la croissance de l’offre serait fortement souhaitable. », poursuit Yves Marchal.

D’autres marchés secondaires tels que Danzig, Cracovie et Poznan en Pologne devraient faire leur chemin vers les guides touristiques, étant donné le nombre grandissant de compagnies à bas prix les desservant. L'intérêt pour la capitale de l'Ukraine, Kiev, croît également. « Les opérateurs et investisseurs hôteliers devraient de même se pencher sur les marchés secondaires qui offrent de bonnes perspectives en terme d’investissements. », conclut Yves Marchal.

Source : Jones Lang LaSalle Hotels; HotelBenchmark Survey par Deloitte