III. TourCom : le "placement" immobilier qui ne profite qu'au président...

Il paraît que quand le bâtiment va, tout va.

Et, visiblement, il y en a certains pour qui le bâtiment va même très bien. C'est le cas de la famille Vainopoulos.

En décembre 2010, trois de ses membres, Richard (le père), dirigeant de TourCom, Thibault (le fils) et Martine (la mère), sont devenus propriétaires d'un appartement de 37 m², avec terrasse, situé au 1 rue Jules Simon, dans les beaux quartiers de Boulogne-Billancourt.

Jusque là rien de bien extraordinaire, si ce n'est que ce bien était jusqu'alors la propriété de la Société civile immobilière (S.C.I.) Jules Simon, détenue à 80 % par la société TourFinance, filiale du GIE TourCom.

Les 20 % restants étaient alors répartis entre Richard Vainopoulos, Bernard Chantereau, Michel Jouannot et Patrick Loison, à raison de 5 % des parts chacun.

Il est intéressant de noter que le siège de TourCom, situé au 18/20 boulevard Montmartre à Paris (9e) est, lui aussi, la propriété d'une S.C.I. Une société, Financom également détenue, en majorité par TourFinance (65 %). Le reste des parts appartient au G.I.E. TourCom (35 %). Elle est gérée par Richard Vainopoulos.

L'opération avait rapidement été évoquée dans un éditorial publié sur TourMaG.com en juin 2013. Nous vous en donnons les détails ci-dessous.

D'après les statuts publiés et certifiés par le Greffe du Tribunal de Commerce de Paris, la S.C.I. Jules Simon a vu le jour en juin 2003.

Son objet est "l'acquisition, la gestion, la location et l'administration de tous biens mobiliers et immobiliers" et "l'emprunt de tous fonds nécessaires" à l'achat "d'un appartement d'environ 37 m² plus terrasse au premier étage – Bâtiment A – d'un immeuble en copropriété sis à Boulogne Billancourt – 1 rue Jules Simon".

Au moment de sa création, la S.C.I. Jules Simon compte 6 associés : la S.A.S TourFinance (75 parts), Richard Vainopoulos (5 parts), Michel Jouannot (5 parts), Patrick Loison (5 parts), Bernard Chantereau (5 parts) et Barbara Lenoble (5 parts).

Le capital social de la société est fixé à 500 euros. Un montant qui correspond au total des apports de chaque associé à raison de 5 euros par part détenue.

Au moment de son départ de TourCom, licenciée pour faute grave, Barbara Lenoble cédera ses 5 parts à TourFinance. La participation de cette dernière dans le capital de la S.C.I. Jules passant ainsi à 80 %.

Officiellement, l'achat de cet appartement représente un « placement » pour TourCom. Une opération financière destinée à enrichir le réseau et donc ses membres agents de voyages.

Mais, il n'est pas certain que ce placement se soit avéré rentable en fin de compte...

En effet, la famille Vainopoulos a su habilement profiter de l'article 12.2 des statuts de la S.C.I. Jules Simon qui précise que "les parts sont librement cessibles entre associés et entre conjoints, ascendants et descendants".

Selon les actes de cession de parts sociales – documents accessibles à tous sur simple demande - Thibault Vainopoulos, Martine Vainopoulos et Richard Vainopoulos ont racheté les 95 parts de la S.C.I. que ne détenait pas ce dernier pour 68 875 euros, et ainsi récupéré le studio du 1 rue Jules Simon et ses éventuelles dettes.

Et éventuellement profité ainsi de quelques avantages fiscaux ainsi que d'une décote de 10 % à 60 % de la valeur vénale de l'appartement. (voir encadrés)

Le 17 décembre 2010, TourFinance (représentée par son Président Richard Vainopoulos), cède 15 de ses parts à... Richard Vainopoulos au prix unitaire de 725 €. Une opération dont le montant total atteint ainsi 10 875 €.

Le même jour, TourFinance toujours cède 49 autres parts à un certain Thilbault Vainopoulos pour un total de 35 525 €.

Il reste alors 16 parts pour TourFinance dans le capital de la S.C.I. Jules Simon. Elles sont cédées, toujours le 17 décembre 2010, à Martine Vainopoulos pour 11 600 euros.

Après ces trois transactions, la famille Vainopoulos compte alors 85 % des parts de la S.C.I. : 49 % pour Thilbault, 20 % pour Richard et 16 % pour Martine.

Richard Vainopoulos va ensuite récupérer les 15 % restants en rachetant les 15 parts que détiennent les 3 autres associés. Pour cela, il leur signe à chacun un chèque de 3 625 euros.

En parlant de chèque, il est intéressant de constater que ces 6 cessions de parts ont été réglées par l'intermédiaire de 6 chèques dont les numéros se suivent. On peut en déduire ainsi qu'ils proviennent du même carnet, fourni par Le Crédit Lyonnais (LCL).

Selon nos informations, Richard Vainopoulos disposait d'ailleurs d'un compte à la LCL au moment de ces transactions.

Nous ne savons pas, en revanche, si le carnet de chèques était à son nom. Mais les adhérents de TourCom et de TourCom Affaire pourront certainement lui poser la question lors de l'Assemblée générale du réseau, ce vendredi 5 juin 2015.

Ils pourront également en profiter pour lui demander qui a décidé du prix des ventes des parts de la S.C.I. Jules Simon et comment ce montant a été calculé (voir ci-dessous).

Peut-être auront-ils plus de réussite que nous dans cette démarche. En effet, nous avons joint Richard Vainopoulos par téléphone et e-mail, mais celui-ci a refusé de répondre à nos questions.

D'après le site Cotation-Immobilière.fr, le prix moyen du mètre carré à Boulogne Billancourt en décembre 2010 était d'environ 7 000 euros. Ce qui nous donne une valeur qui peut être estimée à 259 000 euros pour le studio du 1, rue Jules Simon, au moment de la cession des parts de la S.C.I. le 17 décembre 2010.

Désormais, si ce « placement » rapporte à quelqu'un, ce n'est certainement plus aux adhérents de TourCom...

Déjà publié : I. Les troublants "trous noirs" de la galaxie TourCom...
II. TourCom : l'opacité règne sur la distribution des sur-commissions...
III. TourCom : un "placement" immobilier qui ne profite qu'au président ?

Comment est calculé le prix des parts d'une S.C.I. en cas de cession ?

Les associés d'une Société civile immobilière "peuvent céder leurs parts à n'importe qui", assure Philippe Prevel de la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM).

Dans le cas de la S.C.I. Jules Simon, les statuts précisent que l'opération est réalisable entre associés, conjoints, ascendants et descendants.

Dans le cas d'une cession, la valeur des parts est calculée comme suit :

Valeur vénale du ou des biens détenus par la S.C.I - dettes de la S.C.I. (crédit immobilier) / nombre de parts

Quels sont les avantages d'une S.C.I. ?

Opter pour le statut de Société civile immobilière (S.C.I.) dans le cadre de l'achat d'un bien immobilier permet de profiter de plusieurs avantages. Certains sont d'ordre fiscal.

La S.C.I. n'étant pas une société commerciale, elle n'est pas tenue de publier ses comptes. Elle déclare, par ailleurs, ses revenus ainsi que la répartition des éventuels bénéfices ou pertes entre les associés, mais n'acquitte pas d'impôt sur le revenu.

Ce sont ses associés qui sont imposés de manière individuelle, au titre des revenus fonciers. Excepté si l'un des associés est une personne morale, comme c'était le cas avec la S.C.I. Jules Simon détenue à 80 % par TourFinance avant décembre 2010. Dans ce cas, les bénéfices sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) imposés au régime réel.

Un cas de figure qui "permet également de soumettre la S.C.I. à l'impôt sur les sociétés", ajoute Philippe Prevel de la FNAIM.