Fiscalité, contrôle, passoire thermique : 14 mesures pour réguler les locations saisonnières

Olivia Grégoire, ministre en charge du Tourisme, Dominique Faure, chargée des collectivités territoriales, et Olivier Klein, le ministre du Logement, ont imaginé un dispositif participatif pour traiter le délicat sujet des locations touristiques saisonnières.

Un groupe de travail, réunissant les collaborateurs des ministres concernés, autour des élus des territoires touristiques (ANEL, ANETT, ANMSM, ANEM), a permis de discuter les propositions du rapport des inspections générales présentées en juin 2022. Plus d’une centaine de ces propositions ont été passées au crible pour ne retenir que les plus pertinentes et innovantes.

Le groupe de travail a aussi profité des observations d’acteurs impliqués comme Atout France, la Banque des Territoires, le CEREMA ou encore Maître Guillaume Hannotin, Avocat au Conseil d’État et à la Cour de Cassation, et Quentin Drouet, doctorant.

La quadrature du cercle est en jeu : ne pas diminuer drastiquement la capacité d’accueil touristique de la 1ère destination mondiale, sans pour autant vider les métropoles et les stations touristiques des appartements et résidences destinées initialement à la location longue durée.

Viennent se rajouter là-dessus des dispositions fiscales, écologiques, climatiques, philosophiques même pour parvenir à un bon équilibre.

Certaines des mesures proposées ont une portée nationale, d’autres ouvrent la voie à la responsabilité des municipalités, tant il est vrai que les situations sont parfois très différentes sur le terrain.

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Un décret est en préparation pour lister « les communes en tension » qui entre dans un zonage territoriale ouvrant des possibilités accrues pour les maires.

Après consultation des associations d’élus (AMF, France Urbaine, Intercommunalités de France, ANEL, AMEL, ANETT,...) et après avoir passé l’ensemble des consultations obligatoires, le décret fixant la liste des communes incluses dans ce nouveau zonage sera publié dans les prochains jours.

• 1 434 communes les plus tendues au sein des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants. C’est le cœur historique du zonage qui a été mis à jour, ce qui permettra notamment à 38 communes d’Outre-mer (sur 53 entrantes au total) de bénéficier de tout l’arsenal réglementaire assis sur le zonage TLV ;

• 2 259 communes « touristiques » les plus tendues (avec notamment 345 communes entrantes en Corse, 45 dans le Finistère et 131 en Haute-Savoie) qui pourront majorer jusqu’à 60 % la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et d’appliquer les réglementations existantes sur l’encadrement des meublés de tourisme (numéro d’enregistrement et procédure de changement d’usage).

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Cette mesure permettra aux Maires qui le souhaitent d’orienter leur fiscalité en cohérence avec leurs objectifs de développement de l’offre de logements comme résidences principales, tout en dégageant des ressources qui pourront également être affectées à la production de logements abordables.

Ce nouveau zonage TLV sera applicable au 1er janvier 2024 : les communes concernées devront délibérer (THLV ou majoration THRS) avant le 1er octobre 2023.

Elles sont présentées comme une première série de réponses, mais elles doivent être envisagées dans le cadre d’une action plus globale sur le logement, engagée par la Première ministre et le Gouvernement.

1. Création d’un observatoire du logement dans les territoires touristiques.

> La mission IGF/IGEDD/IGA a élaboré un prototype de tableau de bord des tensions sur le logement, qui a pour ambition de fournir aux élus des éléments de documentation et d’objectivation permettant de caractériser les difficultés d’accès au logement. Ce tableau de bord sera pérennisé en l’intégrant à l’Observatoire des territoires piloté par l’ANCT, qui mettra à disposition des données de référence sur le logement pour les territoires touristiques tendus.

2. Améliorer la connaissance des dynamiques des territoires touristiques en Europe et des réglementations existantes.

> En lien avec l’Observatoire des territoires et les différentes administrations centrales et déconcentrées concernées, le GIP EPAU se verra confier dans le cadre de son action européenne une étude prospective sur les dynamiques des territoires touristiques en Europe et les réglementations existantes.

3. Diffuser largement à l’ensemble des parties prenantes (communes, plateformes, loueurs, locataires) le guide de la réglementation des meublés de tourisme.

> Le ministère chargé du Logement a publié en février 2022 un guide relatif à l’application de la réglementation des meublés de tourisme, disponible en ligne1. Ce guide sera largement diffusé, via un plan de communication dédié à la rentrée, aux 3 700 communes qui peuvent appliquer la réglementation sur leur territoire. Un guide de la règlementation des meublés de tourisme, des droits et obligations inhérents à cette réglementation et des sanctions applicables en cas de non-respect de cette dernière sera aussi disponible en ligne à destination, en plus des communes, des plateformes, des loueurs et des locataires.

4. Renforcer les évaluations ex-post sur l’effectivité de la régulation du meublé de tourisme sur le marché du logement.

> Des études d’impact ex-post sur l’effectivité de la régulation du meublé de tourisme sur le marché du logement permanent seront menées par l’Observatoire du logement dans les territoires touristiques. Ces évaluations seront menées dans un panel de communes diversifié situées dans des zones à forte intensité touristique. Elles analyseront l’effectivité de la régulation du meublé de tourisme sur le marché du logement.

5. Identifier les 10 territoires pilotes pour un accompagnement « sur-mesure » afin de définir une stratégie territoriale et de mobiliser les outils disponibles ou à structurer.

> 10 territoires touristiques pilotes seront identifiés d’ici la fin d’année, à l’échelon d’un EPCI ou d’un SCOT particulièrement sensible sur le sujet de l’attrition du logement permanent. Les territoires pilotes sélectionnés pourront bénéficier de l’ingénierie des agences de l’État (CEREMA, ANAH, ANCT, etc.) afin de définir une stratégie territoriale « sur-mesure » et de mobiliser les outils disponibles ou à structurer. 10 millions d’euros seront mobilisés au profit de ces territoires pilotes dans le cadre des crédits ingénierie touristique de Destination France.

6. Engager des réflexions sur la fiscalité des revenus locatifs afin de favoriser les locations de longue durée.

> Conformément aux annonces de la Première ministre, un travail est engagé afin de refondre la fiscalité des revenus locatifs. Le système de fiscalité des revenus locatifs est complexe, assis sur la base d’une distinction entre activités civiles et commerciales qui lie la fiscalité au statut meublé ou non du bien, de manière peu opportune. L’objectif est de redonner un cadre fiscal plus simple et plus juste, de sorte à ce qu’il soit lisible pour le propriétaire et qu’il permette de favoriser le développement d’une offre locative de qualité et de longue durée.

7. Rendre plus efficaces les contrôles de l’administration fiscale en appariant dans une base unique le numéro d’enregistrement avec le numéro fiscal du logement.

> Le croisement des données fiscales et administratives améliorera l’identification des particuliers et des sociétés ne se conformant pas à la réglementation. L’administration fiscale mettra en relation les données issues de la plateforme unique nouvellement créée avec les données fiscales afin de repérer les manquements en termes de déclaration de revenus issus de locations de courtes durées dans des communes qui l’ont mis en œuvre. Un tel appariement permettra des contrôles plus efficaces et mieux ciblés.

8. Adapter les outils d’urbanisme afin de permettre aux communes de favoriser le développement de résidences principales.

> Un travail est engagé par le ministère du Logement afin d’étudier la faisabilité et l’opportunité de développer au sein des Plans Locaux d’Urbanisme des outils et dispositifs qui permettraient à la commune ou à l’intercommunalité dans des secteurs particuliers de favoriser le développement d’une offre de logements qui serait exclusivement et dans la durée affectée à l’usage de résidences principales. Ainsi, la création d’une servitude de résidence principale au sein des PLU fait actuellement l’objet d’une analyse approfondie.

9. Donner à davantage de communes la possibilité d’appliquer la réglementation permettant de réguler les meublés de tourisme.

> Le nouveau classement des communes en zone « TLV » permettra à 2 259 nouvelles communes « touristiques » les plus tendues de majorer jusqu’à 60 % la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et d’appliquer les réglementations existantes sur l’encadrement des meublés de tourisme (numéro d’enregistrement et procédure de changement d’usage).

10. Renforcer la réglementation permettant la régulation des meublés de tourisme en améliorant la sécurité juridique des décisions d’autorisation de changement d’usage.

> Le contrôle du changement d’usage des biens à usage d’habitation sera modernisé et simplifié afin de faciliter l’application de la réglementation par les communes. Les communes n’auront plus à faire attester de l’usage d’habitation du local à la date du 1er janvier 1970. Elles pourront faire valoir un usage d’habitation postérieur à 1970 ce qui simplifiera considérablement la résolution des contentieux engagés avec des propriétaires qui ne respecteraient pas la réglementation.

11. Simplifier le contrôle des meublés de tourisme par les collectivités en créant une plateforme unique qui permettra la collecte et la transmission des données par les opérateurs.

> Le projet de loi visant à sécuriser et réguler l’espace numérique créera une plateforme unique d’État qui permettra la collecte et la transmission par les opérateurs de locations de courte durée de toutes les données nécessaires à leur régulation de manière centralisée et standardisée. Cela permettra de faciliter le contrôle des meublés de tourisme par les communes qui recevront des fichiers standardisés et plus facilement comparables et manipulables.

12. Donner la possibilité d’appliquer aux meublés de tourisme les mêmes règles d’interdiction de location des passoires énergétiques que pour les locations de longue durée.

> Les meublés de tourisme se verront appliquer les mêmes règles d’interdictions de locations des passoires thermiques que les locations à l’année selon le même calendrier d’interdiction progressive prévu dans la loi Climat et Résilience. Le maire sera libre d’appliquer la réglementation ou non. En cas de mise en application, le conseil municipal soumettra la mise en location des meublés de tourisme à un régime d’autorisation préalable fondé sur la présentation d’un DPE.

13. Réviser les plafonds de Loc’Avantages en zone tendue afin de faciliter le développement d’une offre locative pérenne en zone touristique.

> Loc’Avantages est un dispositif qui permet à un propriétaire-bailleur de bénéficier d’une réduction d’impôt s’il loue son bien à des loyers modérés à des locataires sous plafonds de ressources. Ce dispositif permet de développer une offre locative pérenne et abordable notamment dans les territoires tendus. Afin de mieux prendre en compte la dynamique de hausse des niveaux de loyers, notamment sur les territoires littoraux, les plafonds de loyers du dispositif seront mis à jour au 1er janvier 2024 ce qui permettra de rendre le dispositif plus adapté et plus incitatif permettant ainsi de le massifier.

14. Soutenir la création de foncières locales en mobilisant la Banque des Territoires.

> Dans certains territoires touristiques (notamment de montagne), une action dédiée sera engagée avec la Banque des Territoires afin de développer des foncières locales aux côtés des communes et des intercommunalités qui souhaitent se doter d’un outil capable de répondre à certains enjeux spécifiques de leur territoire. Ces foncières locales auront notamment pour objet de lutter contre le développement des lits froids, de développer des résidences de tourisme adaptées aux évolutions des besoins et du secteur touristique, d’engager la rénovation énergétique du parc de logements touristiques et enfin de développer une offre de logements permanents ou saisonniers dans l’offre rénovée pour répondre aux enjeux d’accès au logement.