Résidences secondaires : toujours plus...

Depuis 1990, le parc des résidences secondaire augmente à des rythmes variables. Mais, relativisons : cette évolution est nettement moins importante que celle des résidences principales.

Sur les 25 dernières années, elle est passée de 49 à 50 pour 1000 habitants quand le nombre de résidences principales est passé de 380 à 439 pour 1000 habitants. Dans une conjoncture économique en dents de scie, l’acquisition d’une résidence secondaire demeure une dépense résiduelle.

Pourtant, 60% des heureux détenteurs de résidences secondaires ont acheté leur bien pour un prix moyen de 214 600 euros alors qu’un quart seulement ont hérité de ce bien que l’on associe volontiers, comme le souligne l’étude, aux vacances, au repos, à la détente et aux retrouvailles, excepté quand celles-ci sont situées en ville où elles représentent plus majoritairement un placement financier.



A ce sujet, notons que les ménages ont consacré 14.5 milliards d’euros aux résidences secondaires situées en France dont 12.1 milliard en acquisitions majoritairement dans de l’ancien.

Le deuxième volet de l’étude établit un état des lieux très précis reflétant fidèlement les habitudes de consommation touristique des vacanciers français : 37% des résidences secondaires se situent sur le littoral, notamment en milieu urbain où l’on en recense 752 000, 28% se situent sur un espace montagneux et seulement 16% en zone urbaine.

Pour autant, la proximité d’un pôle touristique important n’est pas systématique puisque 28% de ces résidences occupent des sites isolés. Mais, tandis que 43% d’entre elles se trouvent dans des communes rurales (un pourcentage relativement stable depuis 2006), les grandes villes de plus de 200 000 habitants en abritent plus : 11% en 2013 contre 9%.

Doit-on y voir un effet Airbnb, soit une opportunité pour des propriétaires de louer facilement leurs biens inoccupés ? Quant à la capitale, elle affiche 100 000 résidences soit 7% de l’ensemble des logements de la commune dont certains servent de pied à terre à une population aisée vivant ailleurs, en province ou à l’étranger.

Autres précisions : 53% des résidences secondaires sont des maisons individuelles notamment à la campagne où elles sont très majoritaires : 71%. 35% sont des appartements.

7% sont d’anciennes fermes ou autres constructions réhabilitées. 3% sont de l’habitat léger de loisirs tandis que les maisons de maître sont entre les mains de seulement un petit pourcent des propriétaires. A contrario, les appartements se trouvent surtout en stations de montagne et littoral ( respectivement 61% et 51%).

Leur surface moyenne pour sa part est de 91,5 m2, avec des différences importantes entre le rural (120 m2 en moyenne) et les stations de montagne où la surface moyenne est de 70,1 m2.

Le couchage quant à lui varie de 3.7 pour les plus petites surfaces à 7.2 pour les surfaces supérieures à 150 m2. Mais, la palme de la singularité revient aux stations de montagne où sur des surfaces réduites, le couchage atteint une moyenne de 6.1. On y reconnaitra la politique de développement de la montagne française dans les années soixante-soixante-dix, soit celle des stations intégrées.

- 7 propriétaires de résidences secondaires sur 10 possèdent un jardin, parc, cour…

- 15% seulement des résidences secondaires disposent d’une piscine.

Alors qu’en Espagne, on estime à un tiers la proportion d’étrangers, en France celle-ci est de 11%. Les étrangers sont en effet propriétaires de 310 000 résidences secondaires, avec toujours en tête les Britanniques (84 302) suivis mais loin derrière par les Belges (37 868), les Italiens, les Suisses, les Allemands…

Leurs départements de prédilection étant la Côte d’Azur, la Dordogne et le Lot et Garonne.

Quant aux propriétaires nationaux, leur profil type est le suivant : une personne vivant en couple, proche de la fin de son activité professionnelle ou à la retraite. Leur âge moyen est effectivement de 57 ans. Parmi eux : 79% ont des enfants et 57% ont des petits enfants. Autre indication : 43% des propriétaires appartiennent à des ménages aisés, ayant perçu en moyenne plus de 49 503 euros au cours des douze derniers mois. Mieux, parmi eux, 76% sont aussi propriétaires de leurs résidences principales et un tiers dispose d’un deuxième logement. Enfin, notons que leur patrimoine brut total du ménage s’élève en moyenne à 813 985 euros.

Sur le plan des charges, 56% des propriétaires situés essentiellement dans la catégorie des revenus de plus de 4100 euros, estiment qu’elles sont supportables alors que 31% estiment le contraire.

- En 2017, un propriétaire seulement sur cinq loue sa résidence secondaire. Malgré le développement des plateformes de location, la baisse est de 4 points en sept ans.

- En moyenne, les résidences secondaires ont été louées 5 semaines en été, 3 semaines en hiver et 3 semaines et demie en basse saison.

Autre constat : la consommation des résidences secondaires sans surprise se fait majoritairement en famille : 83% des propriétaires sont dans ce cas. Ils sont encore plus nombreux : 91%, pour des maisons situées sur un littoral rural mais, contre toute attente, 5% des personnes interrogées seulement optent pour la compagnie de leurs amis.

Autre remarque importante : les personnes en activité passent moins de 6 semaines en moyenne dans leur propriété alors que les inactifs y passent 9 semaines en moyenne. Avides d’air moins pollué, les Franciliens sont ceux dont les séjours sont les plus longs.

Enfin, grâce aux multiples informations recueillies, une typologie des propriétaires a été établie. Elle distingue quatre grandes catégories :

Les héritiers : 30%. Comme leur nom l’indique, ils ont hérité de leur bien à une écrasante majorité : 79%. Celle-ci se trouve plus souvent dans un lieu isolé : 43%. 52% jugent les dépenses qui leur sont liées supportables. Il faut dire qu’ils occupent leur résidence 12 semaines en moyenne et sont les plus prêteurs. Les ¾ d’entre eux n’hésitent pas à se laisser emprunter leur maison contre 2/3 parmi les autres. La grande majorité (91%) d’ailleurs ne louent pas leur bien.

Les retraités en quête de repos : 28%. Tout ou presque figure dans leur appellation. Retraités donc seniors, 68% sont mariés et 78% d’entre eux sont aussi propriétaires de leurs résidences principales (contre 71% en moyenne). S’ils sont 81% à ne pas louer leur bien, 30% l’occupent de 10 à 15 semaines en moyenne par an ( sur une occupation moyenne de 15 semaines). Ils ont souvent beaucoup investi en réhabilitation et sont par conséquent plus nombreux que la moyenne à songer en faire leur résidence principale (13% contre 9%).

Les hédonistes décomplexés : 31%. Ils ont 53 ans en moyenne, sont actifs et sont à 81% propriétaires de leur résidence principale. Un taux plus élevé que la moyenne qui se situe à 76%.
Propriétaires, ils sont aussi acheteurs de leur deuxième maison mais ce sont les occupants les moins intensifs. Leur bien est occupé 11 semaines en moyenne par an. Logiquement, ils sont donc les plus nombreux à louer leur bien : 22%.

Les investisseurs : 11%. Ce sont les moins nombreux mais les plus jeunes : ils ont 46 ans en moyenne, 1/3 ont moins de 40 ans et plus d’1/4 sont célibataires. Acheteurs récents de leur bien, ils affichent des scores d’occupation très élevés : 21 semaines sur l’année écoulée, essentiellement en location car eux-mêmes y passent moins de 2 semaines.

C’est bel et bien dans ce groupe que se trouvent le plus gros volume de loueurs réguliers : 53% contre 3% pour les deux premières catégories et 7% pour la troisième.

Enfin, cette étude très complète s’applique à explorer l’avenir.

Qu’en dit-elle ? S’appuyant sur l’évolution de ces indicateurs essentiels que sont la démographie, l’évolution des revenus des ménages, les prix de l’immobilier, le développement des infrastructures de transport, celui des outils de location, notamment des plateformes numériques, il semblerait que le nombre des résidences secondaires continuera d’évoluer.

Très fiable, l’indicateur démographique surtout, qui constate que le parc des résidences secondaires croit au rythme de l’augmentation des plus de 60 ans, permet d’estimer que le parc pourra compter 3.8 millions d’unités en 2025.

C’est à dire demain. Le littoral demeurera le territoire privilégié tandis que la maison et non l’appartement sera la favorite. A suivre…

* Lire : Les Résidences secondaires et développement touristique des destinations. Etude Atout France. Prix : 29,95 euros